Tabela SAC ou Price: qual escolher no financiamento imobiliário

Antes de assinar um financiamento imobiliário, existe uma decisão que muda o formato inteiro do contrato e que poucas pessoas param para entender de verdade: o sistema de amortização. A escolha entre a tabela SAC e a tabela Price não é um detalhe burocrático — ela define se a parcela vai diminuir ou ficar igual do primeiro ao último mês, e isso tem impacto direto tanto no custo total do imóvel quanto na sua capacidade de pagar a conta sem apertar o orçamento.

Não existe resposta certa universal. Existe a que se encaixa melhor no seu momento de renda e no seu plano para os próximos anos. Para escolher com clareza, vale entender como cada tabela é montada por dentro.

O que muda entre SAC e Price

Nas duas tabelas, cada parcela é composta por dois pedaços: a amortização (a parte que reduz o saldo devedor) e os juros (calculados sobre o saldo devedor que ainda resta).

Na tabela SAC (Sistema de Amortização Constante), a amortização é sempre o mesmo valor, mês após mês. Como o saldo devedor cai de forma constante, os juros — calculados sobre um saldo cada vez menor — também vão diminuindo. Resultado: a parcela começa mais alta e vai encolhendo ao longo do contrato.

Na tabela Price (Sistema Francês de Amortização), a lógica é inversa: a parcela é fixa do início ao fim. Para isso acontecer, a proporção entre juros e amortização dentro de cada parcela muda com o tempo — nos primeiros meses, quase tudo é juros e pouco é amortização; perto do fim do contrato, essa relação se inverte.

Qual tem menor custo total

Como na SAC o saldo devedor cai mais rápido logo no início, os juros incidem por menos tempo sobre um valor menor. Isso costuma resultar em um custo total de juros pago ao longo do contrato menor na SAC do que na Price, para o mesmo valor financiado, mesma taxa e mesmo prazo.

A Price, por concentrar mais juros e menos amortização nos primeiros anos, tende a custar mais caro no total — o que faz sentido, já que o saldo devedor demora mais para começar a cair de forma expressiva.

Essa diferença de custo total é real, mas ela só compensa alguma coisa se a parcela inicial mais alta da SAC couber no orçamento sem apertar demais.

Qual parcela cabe no seu bolso agora

Aqui está o outro lado da equação. A parcela inicial da SAC costuma ser mais alta do que a da Price — às vezes bem mais alta, dependendo do prazo e da taxa. Isso pesa direto na análise de capacidade de pagamento que a instituição financeira faz antes de aprovar o crédito, já que o comprometimento de renda é medido sobre a primeira parcela, a mais cara do contrato.

Faz mais sentido considerar a Price quando:

• a renda está mais apertada agora, mas existe expectativa real de crescimento ao longo dos anos;
• a parcela fixa facilita o planejamento mensal, sem oscilação;
• o valor da primeira parcela da SAC comprometeria a renda além do que a instituição aceita financiar.

Faz mais sentido considerar a SAC quando:

• a renda já suporta a parcela inicial mais alta sem sufoco;
• o objetivo é pagar menos juros no total ao longo dos anos;
• existe intenção de quitar o financiamento antes do prazo final, quando o efeito de reduzir juros mais cedo pesa ainda mais a favor.

Como isso aparece no CET e na análise de crédito

O sistema de amortização escolhido influencia o CET do contrato, porque o CET reflete o custo total pago, incluindo os juros que incidem de forma diferente em cada tabela. Duas simulações com a mesma taxa de juros nominal podem apresentar CET diferente dependendo de qual tabela está sendo usada — por isso vale pedir a simulação completa nas duas modalidades antes de decidir, e não só comparar a taxa anunciada.

A escolha também entra na análise de capacidade de pagamento feita pela instituição financeira. Como essa análise costuma considerar a parcela mais alta do contrato, optar pela SAC pode, em alguns casos, reduzir o valor máximo de crédito aprovado — mesmo que o custo total seja menor no fim das contas. Vale conversar com quem está estruturando a proposta sobre como isso pode afetar o valor liberado no seu caso.

Perguntas para fazer ao banco antes de escolher

Antes de assinar, vale levar essas perguntas para a mesa:

1. Qual é o valor da primeira e o valor da última parcela em cada tabela, para o mesmo prazo e valor financiado?
2. Qual é o CET anual em cada modalidade — SAC e Price — considerando as mesmas condições?
3. É possível trocar de tabela de amortização depois de assinado o contrato, ou a escolha é definitiva?
4. Como a escolha entre SAC e Price impacta o valor máximo de crédito que a análise de renda aprova?
5. Existe simulação com amortização extraordinária nas duas tabelas, caso haja intenção de antecipar parcelas?

Ter essas respostas por escrito, lado a lado, é o que transforma a escolha entre SAC e Price de uma decisão no escuro em uma decisão consciente sobre o seu próprio orçamento.

Como correspondente bancário, a OckCred ajuda a organizar essas simulações e a levar seu perfil às instituições financeiras parceiras — mas quem analisa a renda, aprova o crédito, define a taxa e libera o valor do financiamento é sempre a instituição financeira responsável pela operação, nunca a OckCred.